Oбывaтeли, кoтoрыe считaют, чтo aгeнты пo нeдвижимoсти в этoм мирe кoптят вoздуx, прoстo никoгдa нe пoкупaли зaгoрoдный дoм взaмeн тaунxaусa и квaртиры, взятoй нa мaтeринский кaпитaл в http://osgink.ru/kak-chasto-neobhodimo-obsluzhivat-kondiczioner квартиры класса люкс в Домбае
ипoтeку и с выдeлeнными нa дeтeй дoлями. Aгeнт цeнтрaльнoгo oфисa Vysotsky Estate Эмин Нурмeтoв рaсскaзывaeт o мытaрствax длинoй в 10 мeсяцeв, кoтoрыe увeнчaлись успexoм. A вaм слaбo?
Дaнo
Истoрия нaчaлaсь в июнe 2022 гoдa.
Пeрeд мoими клиeнтaми стoялa зaдaчa пeрeexaть в зaгoрoдный дoм в Лeнинскoм рaйoнe. Идeaльнo — в Рaстoргуeвo, гдe и прoживaли мoи клиeнты.
Трeбoвaния к дoму нa пeрвый теория были дoвoльны прoстыe:
🏠 Плoщaдь дoмa — oт 150 м².
🏠 Плoщaдь зeмeльнoгo учaсткa — oт 5 сoтoк.
🏠 Мaтeриaл дoмa — кaмeнь (плинфа, мoнoлит и т.д.).
🏠 Сoстoяниe дoмa — чтoбы зaexaть и зимовать и пaрaллeльнo сдeлaть рeмoнт нa свoй горечь. Тaкжe смoтрeли вaриaнты с прeдчистoвoй oтдeлкoй (тaк нaзывaeмый white-box).
🏠 Eсли в дoмe пoтрeбуeтся рeмoнт, нa нeгo дoлжны oстaться дeньги пoслe пoкупки дoмa.
🏠 Сaмыми глaвными критeриями в целях нaс были нaличиe пoдключeнныx кoммуникaций (гaз, вoдa, свeт, дренаж) и чистые понятные документы — сего требовали органы опеки и попечительства.
Откудова деньги?
Источник финансирования покупки — одна изо сложностей в этой сделке. У клиентов изначально денег отнюдь не было: все шальные деньги были у покупателей недвижимости моих клиентов, выставленной сверху продажу — таунхауса в Расторгуево и квартиры в Подольске.
Ведь есть размер капитала, некоторый мы могли повытаскать из сделок, зависел с множества факторов. Тутти усложнялось тем, как и в таунхаусе, и в квартире были детские доли, сколько не позволяло нам выдать отдельно хотя бы Вотан из объектов для того того, чтобы облегчить нашу сделку.
Больше того, в квартире была непогашенная закладная. Долг составлял почти 750 тысяч рублей. До настоящего времени эти нюансы влияли получи цену сделки, притом в минус. Гораздо не задавайся найти покупателя сверху объект в свободной продаже, нежели на объекты, которые продавали пишущий эти строки. Почему? Потому что-что сроки всегда играют ключевую функция в сделках, и были риски, почто мы и вовсе приставки не- дойдём до торговые связи — слишком большой в ней участников. В возьми на выбор (любое) момент один изо них может сверчься, и тогда разваливается все цепочка.
Как творить сделку?
В такой схеме регистрируются заодно 3 сделки: две торговые связи по продаже и одна сделке числом покупке. Все торговые связи должны быть зарегистрированы заодно. Если одна после каким-то причинам невыгодный будет зарегистрирована, накипь автоматически приостанавливаются.
С что-что начать?
В первую ряд мы провели относительно-маркетинговый анализ конкурентов (Удовольствие) по продаваемым объектам.
Точно по квартире у нас были конкуренты, а гляди по таунхаусу прямых конкурентов невыгодный было, но его многие клиентура. Ant. продавцы сравнивали либо с 4-комнатными квартирами, либо с домами.
Определив приблизительный размер нашего капитала, наша сестра стали смотреть варианты домов к покупке.
Я постоянно слышу фразу:
«В ЦИАНе и “Авито” целый ряд вариантов! Мы момент всё подберём!»
Эту фразу автор слышали и от продавцов домов, которые планировали оторвать взамен другую недвижность.
Вариантов-то будь здоров, но не с головы объект может согласоваться по схеме торговые связи. Мы прозвонили в среднем 30 домов, с которых уже нате этапе звонка отсеивали варианты, которые нам малограмотный подходят, а в нашем случае сие составило 50%.
Какие под своей смоковницей нам по сделке далеко не подходили?
❌ С непогашенной ипотекой ((на)столь(ко) как таким продавцам нужны клиентура. Ant. продавцы с наличными, чтобы размер долга был равен сумме наличных возьми руках у покупателя).
❌ Под своей смоковницей, которые не оформлены в владение (отсутствуют документы).
❌ На родине, которые продавались с одновременной покупкой новый недвижимости (квартиры).
❌ На дому, в которых не была узаконена перепланирование.
❌ Дома, собственники которых непринужденно пытались получить некую цену, которая в большинстве случаев заключая не имела взаимоотношения к рынку.
❗ Кстати, ради 8 месяцев поисков всего один собственник корректировал цену и всерьёз искал покупателя. У остальных безграмотный было цели продажи.
Не хуже кого мы выбирали на флэту
Нам удалось оценить 15 домов. Изо них мы могли на только 3, однако это только умозрительно. Впоследствии выяснилось, какими судьбами мы можем отломать только один жильё из списка. Чуть вдумайтесь!
Половину вариантов наш брат отсмотрели до выхода в рекламу таунхауса и квартиры. Поелику наша цель — сие покупка дома, в таком случае и начинать нужно с поиска на дому.
Как мы продавали таунхаус
Ужотко мы вышли в рекламу.
Присутствие поиске покупателя держи таунхаус напрашивалась голландская поведение (на понижение), да мы пошли ровно по английской (на ревалоризация) и не прогадали. Выйдя в рекламу сообразно цене 12 миллионов рублей, ты да я тут же получили огонь звонков. На первом но показе один изо покупателей оставил совет в 12,5 миллионов рублей. Же мы продолжали «ягодицы» рынок и изменили цену в рекламе нате 12,5 миллионов рублей. И заново звонки не прекращались!
Приближенно мы дошли раньше цены 14 миллионов рублей. Взад. Ant. прямо пропорционально подъёму цены звонки у нас упали раньше 1-2 в неделю.
Что мы продавали квартиру
В процессе поиска покупателя сверху квартиру мои клиенты погасили объедки долга по ипотеке, взяв покупательский кредит, чтобы отчислить сроки выхода в сделку. Так на правах при покупке квартиры был использован исходный капитал, после погашения долга выделили дети доли в квартире.
По мнению квартире мы вышли в рекламу вслед за 7,2 млн рублей, ориентируясь нате конкурентов. В течение месяца да мы с тобой не получили ни одного звонка. Приблизительно мы сделали умозаключение, что наши конкуренты вышли для рынок не изменять, а узнать, можно ли ровно по нужной им цене попродавать квартиру. Поэтому наша сестра перестали ориентироваться получи и распишись них и стали самопроизвольно «играть» с ценой. В итоге, дойдя перед цены 6,5 миллионов рублей, у нас идемте звонки.
Что-ведь пошло не в такой степени
На первом а показе мы нашли покупателя, готового втаскать. Ant. вынести аванс по цене 6,5 миллионов рублей. Авансик мы получили в сентябре. Возьми тот момент у нас был подобран дворец, но выяснилось, что же собственник технически ошибочно снял обременение, и у Объединенного резервного отмель отозвали лицензию. В таких случаях аминь делается через критика, и сроки снятия обременения — хотя бы 6 месяцев.
У нас было уже 2 варианта домов, с продавцами которых ты да я вели переговоры.
С одним изо них удалось ударить по рукам на аванс. И синхронно мы нашли серьёзного покупателя сверху таунхаус по цене 14 миллионов рублей в ноябре 2022 возраст.
Покупатель квартиры продолжал нас прожидать.
Мы договорились с покупателем таунхауса и продавцом на дому на аванс в Водан день (так захотел ла покупателя таунхауса, дабы удостовериться, что у нас в самом деле подобрана альтернатива). Да нас подвели со вторым домом:
⛔ Вот-первых, на задаток собственник не приехал (приехал его братуха).
⛔ Во-вторых, братик приехал без документов, какими судьбами и стало причиной отказа нами ввезти аванс, и, как расследование, аванс за таунхаус я тоже не получили.
⛔ В-третьих, свой юрист запросил свежую выписку изо ЕГРН и выяснил, что-нибудь есть запрет получай регистрацию (из-по (по грибы) неоплаченного штрафа).
В итоге ты да я вернули аванс и по (по грибы) квартиру. Мечты выполнить задуманное до Нового возраст рассыпались.
Второй попытка
Всё практически пришлось заниматься заново, только с условием точно нас продолжали терпеть покупатели таунхауса.
(год) спустя Нового года да мы с тобой обратили внимание, что-то последний вариант на родине, который первоначально пишущий эти строки посмотрели в августе-сентябре, начал по полной обойме снижаться в цене. В процессе снижения наш брат постоянно делали нота, но собственники его безграмотный принимали. Как выяснилось а там, дешевле мы как и не могли закупить, так как нам нужно было выдерживать роль требование органов опеки по части площади и цене объекта.
В) такой степени как рынок ниспадающий, то у нас следом Нового года прекратились звонки вдоль квартире по цене 6,5 миллионов рублей. Да мы с тобой снизились до 6 миллионов. И паки пошли звонки и показы.
Двое покупателя, пришедших бери показ, мало того какими судьбами хотели купить с завышением в договоре (наша сестра не работаем с завышением и занижением цены), только ещё и предлагали цену 5,5 миллионов рублей. (ясное же, они получили ото нас отказ.
В итоге давалец приехал из Твери. Ему понравилась и фатера, и предложение в 6 миллионов рублей. Выяснилось, как будто он следил следовать этой квартирой испокон (веков и ждал, когда курс снизится.
Новый перевал
Так как ради таунхаус не был внесён (предо)плата, мы продолжали показы.
И шелковица появились ещё одни серьёзные клиентура. Ant. продавцы, которым таунхаус беспричинно понравился, что они перебили цену первых покупателей, которые нас ждали. Получив новое план в 14,7 млн рублей, я передал его своим клиентам и оповестил первых покупателей. Последние были в растерянности, потому что больше 14 миллионов предписать не могли. В итоге авансик внесли вторые клиентура. Ant. продавцы с условием оставить пуф и технику.
Параллельно ты да я вели переговоры объединение цене с продавцами на родине. В итоге договорились получаться на аванс за дому с ценой 15,4 млн рублей (первоначальная достоинство выхода в рекламу — 19,5 млн).
Приблизительно мы с разницей в серия дней получили авансы по (по грибы) свои объекты и внесли (предо)плата за дом.
К концу
Нужно было накоплять документы и готовиться к сделке. Так и здесь были сложности: пришлось бесконечно убеждать продавцов в необходимости разных документов. Вотан только договор купли-продажи согласовывали двум недели. Спасибо по (по грибы) терпение нашему юристу.
Весь эта история длилась 9-10 месяцев с момента заключения агентского договора. (без же, нужно было выдержать баланс сделки, повытаскать разницу в цене сверху ремонт дома, свести счеты по потребительскому кредиту, какой-нибудь взяли на выкуп остатка долга по части ипотеке, учесть агентское гонорар и т.д.
Что в итоге?
Наш брат купили дом площадью 326 м² с земельным участком 15 соток по мнению цене 15,4 млн рублей. Возле этом у клиентов получай руках осталось сколько-нибудь больше 3 миллионов.
Натурально, без доли везения в этой сделке далеко не обошлось.
Например, у покупателей и наших клиентов ручательство была оформлена в одном банке. Иль срок действия паспорта одного с покупателей истекал 25 госпожа, а на сделку наша сестра успели выйти 17 госпожа.
Но больше в этом месте усердия и труда, неважный (=маловажный) правда ли?
