Фото: commercialproperty.kiev.uaТЦ разрабатывают новые концепции для привлечения клиентов
Украина вот уже который год старается брать курс на внутреннее потребление, что позволяет стране быстрее выйти с кризиса. Но, обстановка внутри, да и внешние факторы никак не позволяют бизнесу полностью встать с колен. Если в 2014 году сектор торговой недвижимости в Украине пошел на спад, то прошлый и нынешний год заставляет верить в лучшее. Ситуацию и перспективы развития рынка торговой недвижимости проанализировал портал TradeMasterGroup
Ситуация на рынке
Эксперты берутся прогнозировать увеличение спроса на украинском рынке торговой недвижимости. Как и 2015, нынешний год начался без особых сюрпризов – все также наблюдается небольшой спад вакантности и снижение арендных ставок. Первые два месяца 2016 года можно назвать выжидающими. Девелоперы не спешат вкладывать деньги в новые проекты, а все больше сосредоточены на финишировании существующих объектов.Как испортить собственный ТЦ
Среди торговых центров существует жесткая конкуренция, поэтому условия аренды становятся все более приятными и щадящими для клиентов.
В 2015 году процент вакантности торговых площадей в крупных ТЦ/ТРЦ был большой. Мнение по этому поводу в экспертов разное. Назывались процентные соотношения от 40 и до 70%. В этом году по информации девелоперов, вакантность в больших городах снизилась и варьируется от 5 до 20%.
Арендные ставки
В нынешних условиях нестабильной экономической и политической ситуации, развивать бизнес в Украине сложно. Поэтому арендодатели идут навстречу своим клиентам, обеспечивая комфортные условия для размещения на коммерческих площадях торгово-развлекательных центров.Пешком по «Полярному». Фоторепортаж
Арендные ставки немного просели в этом году из-за нестабильности украинской гривны. В долларовом эквиваленте средняя аренда помещения 100-200 кв. м обойдется приблизительно в 40$/кв. м за месяц без учета НДС. Ситуация с ростом вакантности привнесла в сферу индивидуальные условия. Коммуникация арендатора и арендодателей все чаще проходит по индивидуальной и лояльной схеме:
- предоставление скидок;
- фиксация курса доллара;
- оплата с процента от товарооборота;
- оплата в гривневом эквиваленте;
- компенсация ремонта.
Торговые центры разрабатывают новые концепции, направления для привлечения клиентов. Больше всего есть спрос на продовольственную продукцию в ТРЦ. Кроме того, на сегодняшний день, девелоперы заинтересованы во вхождении арендаторов таких товарных групп:
В основном, арендная плата зависит от местонахождения и размера торговой площади, посещаемости и локальности торгового центра. В последние годы добавились некоторые факторы, которые немало влияют на ценообразование аренды. К ним можно отнести:
- экономическая ситуация в Украине;
- нестабильность национальной валюты;
- снижение потребительской способности населения;
- слабый инвестиционный климат;
- эмоциональное состояние украинцев.
Если рассматривать карту ценообразования аренды торговых площадей по всей территории страны, можно отметить, что она варьируется в области от 90 до 500 грн за кв. м. Мы проанализировали среднюю арендную ставку в торговых центрах больших городов Украины с диапазоном посещаемости от 10 до 760 тыс. человек в месяц.
№
Город
Название ТЦ/ТРЦ
Количество посетителей в месяц
Стоимость средней арендной ставки за 1 м2 (грн)
1.
Киев
«Мармелад»
До 135 000
500
2.
Киев
«Европорт»
10000
От 150
3.
Чернигов
«Мегацентр»
300000
От 110
4.
Харьков
«Космос»
210000
От 300
5.
Харьков
«Sun Mall»
250000
150
6.
Харьков
«Ave Plaza»
7400
От 360
7.
Днепропетровск
«Европа»
10500
300
8.
Днепропетровск
«Terra»
10000
От 500
9.
Днепропетровск
«Славутич»
7000
300
10.
Львов
«King Cross Leopolis»
760000
От 240
11.
Львов
«ІнтерСІТІ»
Нет учета
От 150
12.
Одесса
«Артриум»
65000
От 90
13.
Сумы
«Мануфактура»
410000
От 300
14.
Николаев
«CITY CENTER»
296000
От 210
15.
Луцк
«Универмаг «Луцк»
270000
350
16.
Луцк
«Варшавский»
50000
От 100
17.
Винница
«Анастасия»
75000
150
18.
Полтава
«Киев»
До 500000
конфиденциально
19.
Полтава
«Паровоз»
10000
300
20.
Черновцы
«Майдан»
400000
300
«Чаще всего подобные условия кратковременны и закреплены на период с 3 до 6 месяцев. Наивысшие арендные ставки на секции 100-200 кв. м в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева поитогам 2015 года составили $57/кв. м/месяц, снизившись на 19% по сравнению с концом 2014 года. В 2016 году арендные ставки, вероятнее всего, останутся на прежнем уровне. Что касается вакантности, общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева в 2015 году снизился с 7,1 % до 5%. При этом, в успешных ТЦ/ТРЦ вакантные помещения практически отсутствовали. На 2016 год мы ожидаем дальнейшего снижения общего уровня вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева при условии ограниченного предложения и переноса открытия больших ТРЦ» — отмечает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).
Тенденции текущего года
Главная функция торговли – полностью удовлетворять спрос и даже увеличивать его, а иногда и создавать. Девелоперы понемногу начали активизироваться, использовать незадействованные ресурсы для развития, все же реализовывать успешные проекты, которые были заморожены в прошлом году. Можно говорить уже о некоторой стабилизации на рынке торговой недвижимости. Кроме того, появились тенденции к снижению вакантности. В 2016 году планируется открытия нескольких торговых центров, где 500 тыс. кв.м – арендуемые площади.
Мнение экспертов
Фото: http://trademaster.ua/articles/312058
Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина):
«По данным Colliers International в 2015 году новое предложение торговых помещений Киева было ограничено вводом в эксплуатацию ТЦ Novus (GLA: ~13 560 м²), что является наименьшим показателем за последние 12 лет. К концу 2015 года общее предложение качественных торговых помещений в Киеве составило порядка 1,068 млн. кв. м. Киев, наряду Софией, характеризуется одним из самых низких показателей насыщенности качественными торговыми площадями среди городов Восточной Европы — 368 кв.м на 1 тыс. человек. Ввод в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, ранее анонсированных к открытию в 2015 году, был перенесен на более поздние сроки, в частности: ТРЦ New Way (GLA: ~17 тыс. кв. м), 2-й очереди аутлет-городка «Мануфактура» (GLA: ~6 600 кв. м), ТРЦ Respublika (GLA: ~135 тыс. кв. м), ТРЦ Lavina Mall (GLA: ~142 тыс. кв. м) и ТРЦ RETROVILLE (GLA: ~83 тыс. кв. м).
Многие тенденции 2014 года имели место и в 2015 году: сохранение умеренного спроса на торговые помещения Киева со стороны арендаторов, а также избирательный подход арендаторов к выбору проектов и условиям аренды, с особым вниманием к качеству концепции проекта и его конкурентоспособности. В частности, спрос в 2015 году формировался в основном арендаторами продуктового ритейла, магазинами повседневного спроса, ювелирных изделий и заведений общественного питания. В краткосрочной перспективе мы ожидаем сохранение тенденции роста спроса со стороны активных арендаторов. Также есть предпосылки, что в 2016 году украинские компании выведут по схеме франшизы несколько новых брендов, и на украинский рынок торговой недвижимости выйдут новые турецкие операторы. Что касается новых международных брендов, громких открытий в 2016 году не ожидается».Открытие ТЦ New Way в очередной раз перенесли
Антонина Иванькова, директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости в компании DTZ Украина:
«Затянувшийся экономический спад, снижение покупательской способности населения и девальвация гривны стали причиной падения потребительского спроса и ухудшения условий для бизнеса ритейлеров в стране. В то же время, в 2015 году многие украинские и международные модные бренды, а также сети продовольственных супермаркетов и магазинов косметики и бытовой химии расширялись на украинском рынке, пользуясь своими переговорными преимуществами в условиях вялого рынка.
Ритейлеры демонстрировали повышенный интерес к западным регионам страны, в частности, к городу Львову, который ранее не пользовался высоким спросом среди большинства торговых сетей в Украине. С открытием ТРЦ Forum Lviv в городе появились многие качественные торговые сети и операторы развлекательных заведений, которые ранее здесь не были представлены».
Марта Костюк, директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании DTZ Украина:
«Рынок торговой недвижимости в Украине, несомненно, владеет высоким потенциалом, несмотря на сегодняшнюю сложную экономическую и политическую ситуацию, страновые риски и достаточно низкие доходы населения.
Рынок торговой недвижимости в Украине остается неразвитым по сравнению с рынками других стран Центральной и Восточной Европы с точки зрения качества оперирующих объектов и представленных форматов. Однако его преимуществами являются емкий потребительский рынок, а также высокая чувствительность населения к модным тенденциям и склонность к расходам по приобретению модных товаров.
Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке недвижимости, сектор торговой недвижимости остается наиболее интересным, особенно в городах с населением более 750 тыс. жителей. Привлекательность Львова для ритейлеров и других арендаторов в данном сегменте повысилась после открытия в городе ТРЦ Forum Lviv.
Тем не менее, конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных проектов. Поэтому предусловиями для коммерческого успеха торговых центров в стране являются их высокое качество и последующее профессиональное управление.
Увеличение количества качественных торговых центров повышает привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей, но может привести к снижению арендных ставок в сегменте».
TradeMasterGroup
